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大拆大建的城市更新模式会结束吗?

城市更新是一个永久的话题,只要有城市,就会有变动与发展,就会有更新。不同的城市,发展模式、管理模式各有不同,但城市更新的模式,从整体上来看,大体上就三种方法。

1、大拆大建

第一种我们很熟悉,也就是「大拆大建,拆旧建新」。过去二三十年,我们国家的很多城市,旧改、棚户区改造全部都是走「大拆大建」的路子。

大拆大建其实并不是太容易,但是在我们国家做得不错。过去二三十年,大到一线城市,小到乡镇,差不多每个城市都彻底新建了一遍。今天到任何一个城市去,都感觉它是新的。随便一个城市,三五年不去,你再去看,会发现它又新建了一大批楼。房子之多、之新,建设速度之快,让人叹为观止。

当然,要做到大拆大建是需要条件的,不是说哪个国家的城市旧改,都能走大拆大建这条路。简单来说,大拆大建得满足几个条件。

第一,土地必须是公有的。房屋在公有土地上,产权实际上是租赁权,不完全是所有权。

如果不具备土地公有和房屋相对的不是私有,也就是说是租赁权而不是产权的地方,大拆大建是难以进行的。

比如日本、美国、韩国、新加坡这些国家为什么不能大拆大建?其中一个原因就是土地是私人的,上面的建筑物是私人的,而且私人的土地和房屋都受到当地法律的严格保护。有很多私人住宅几代人住在那,非要拆掉,房主是不干的,给他多少钱他都不一定愿意。

所以说,大拆大建的旧改模式,是依托于土地公有以及房屋租赁权这样一种模式之上的。

第二,大拆大建必须要政府出钱,政府一定要有很大的补贴,特别是公共的部分。

因为大拆大建以后,城市的公共设施配套都是需要政府出钱的,尤其基础设施这一部分需要大量的投入。我们国家的城市更新,更多的是一种政府主导的模式。在这种模式下,大拆大建是可以的。而国外的一些城市,要么政府没有那么多钱,要么它的预算经常得不到议会的批准,大拆大建也就搞不了。

第三,大拆大建模式还要建立在一个基础之上,那就是经济快速成长。因为建的东西要有人买,都要消化。在大拆大建中,经济必须保持持续的增长。过去几十年,中国 GDP 的增长每年都在 6% 以上。在经济快速成长的过程中,地产跟进,快速建设,快速销售,然后大家在短时间内都改变了,城市面貌焕然一新,居民的生活条件也得到大幅度改善。

2、有机更新

大拆大建以外,很多国家采取的是有机更新的模式,也就是「小拆小建」,拆一部分,还有一部分不拆,甚至是只建不拆,这都是有机更新的模式。

有机更新的模式也是与其现实条件相匹配的。首先是土地私有。土地私有,就没法强拆,你要拆,那就打起来了。比如在日本,有一个机场扩建,因为拆迁完不成,跑道都得改。也就是,私人产权受保护,是大拆大建不可逾越的一个障碍。

我们也知道,在一些私权保护特别好的地方,因为公共工程,比如城市建设,为了城市更好看,更美,更方便,要拆一些建筑,但人家不让拆,最后也没什么办法。于是只能采取有机更新的模式。

那么,怎么样来进行有机更新?

第一件事是要重新规划。重新规划的前提是尊重每一个私权,这是它的难度所在,在这个前提下重新更新,做规划特别不容易。大拆大建的规划相对比较容易,画十字格,把路网先画出来,再建几个功能区。所以在大拆大建模式下,在视觉上很好,也很新,但千篇一律。有机更新的规划就相对比较困难。原有的路网结构不能动,很多房屋也不能动。在这种基础上,怎么样再规划?

所以,有机更新,就要认真地研究这个区域的历史,人们的生活习惯,以及现有建筑的特点。要做调查,看这个建筑哪些能用,哪些局部怎么样做必要的修补,哪一些历史文化建筑,比如说一些庙宇、传统的街景、老字号、牌坊,怎么保留?

也就是说,有机更新的规划不完全是一个简单的平面的城市规划,既包括对历史文化的重新梳理,也包括对一些商业功能的提升,还包括教育等其它设施的完善,对救灾体系的补充,比如说老的城市老的街巷救火、防灾体系不完备,城市更新的时候就要增加这些设施。我觉得,有机更新第一件难事就是要做很长时间的功课,把这些事情先研究明白。


杭州南宋御街的改造

就是城市有机更新的成功案例

有机更新的第二件事,是在做好规划的基础上,如何把账算过来?这就牵扯到容积率了,容积率要调整。如果不在局部提升容积率,那么来参与有机更新的企业,商业上就没有盈利空间,它就不能拿盈利来补充其它地方的支出。所以,容积率的管控一直是这类有机更新的一个重点。

举个例子,新加坡的不动产产权分 99 年、999 年和永久。99 年产权的房子,住了 40 年后发现不行了。只要这个楼里的所有业主一起商量好,签字同意给这栋楼做更新,然后跟政府提需求就可以。然后找来一家开发商,说我们要如何翻新这栋楼。只要这栋楼有 2/3 或者 90% 以上的业主签字同意,政府就批容积率给这栋楼。现在建筑技术发达了,增加容积率之后,原来的 20 层,现在可以盖到 40 层,这样就多了 20 层。同时把这栋楼的产权也延长,从这次更新开始算,延长到 99 年。

这样更新之后,原有业主可以再住回这个地方,建筑里边的设施设备也都更新了。对开发商来说,增加的这部分容积率是有利可图的。在日本,也经常可以看到旧建筑上面架了个新建筑,实际上这就是给加了容积。所以容积的管理非常重要。

容积管理以外,有机更新时开发主体的选择很重要。全世界的经验来看,基本上比较成功的有机更新或者比较有规模的旧改,大体上是两种主体。

一种是大公司加住户的方法,以大公司作为旧改的主体。咱们国家很多大公司都做过旧改,只不过我们这些公司做旧改过去习惯都是大拆大建。最近几年,万科在广州做了一两个项目,是采取有机更新的模式。也就是说局部的拆除,保留局部的东西,以及历史文化风貌。

大公司参与的模式,往往会进行整体的规划,效果比较好,这个地方的商业价值,他们也能发掘得更好。

另外一种是住户集资一部分,再由政府出一部分,共同合作,进行改造。改造完以后,还是由原来的业主进行管理,在旧改当中的新增的利益统统都归原有的业主所有。这种改法,我们称为合作模式,是用一种自治合作的方式来推动小规模小范围的有机更新项目。

有机更新的目的,是要保留原有居民的生活方式,以及他们的习惯,他们的邻里关系,他们的宗教信仰,以及他们对这片土地和居住地的情感。所以旧改模式当中的有机更新能保住乡愁,也就是最近常说的「留住烟火气」,把根留下。这和大拆大建在情感上完全不同。

当然,在视觉上,城市的有机更新是很缓慢的,一个城市,10 年 20 年感觉上都没什么变化。但远处看没变化,走到近处,会发现每个地方都变了。比如说,公厕有了马桶,多了停车的地方,另外也有了便利店,路上的灯光也变得更美丽,等等,这个变化是循序渐进的,所以我们把它叫有机更新。

而大拆大建的模式,我们猛一看全是新的,但是你近距离一看,发现缺憾还是不少。相当多的时候,实际上看不到文化的根,看不到原住民之间的邻里关系,也看不到这个地方曾经的历史遗迹,文化符号,就会有很多缺憾。

大拆大建的模式还有一个不好的地方,就是不环保,从节能减碳的角度来说不合理,碳排放太高。浪费也很大,有些地方旧改的对象,其实是 20 年前盖的房子。一个房子盖了 20 年就拆,是社会财富的浪费。在国外一些房地产市场稍微稳定的地方,大部分都在八九十年以上,房子才拆。

所以我认为,中国下一轮的城市更新,应该更多地推广有机更新的模式,而结束大拆大建的模式。

3、不拆而建

除了大拆大建有机更新这两种模式,还有第三种模式。那就是新城和旧城分开,建新城。我们叫不拆而建。在新的土地上不拆而建,在旧城采取有机更新的模式。这样的话,两种模式合起来,城市也会带来新的活力。

比如在法国的巴黎,日本的京都,等等。老城一般都发展旅游,新城可能用来居住、建学校、发展商业。

国内也有很多城市采取这个模式,比如西安。西安现在很有意思,新城全都建在城墙以外,比如曲江新区,大量的年轻人、白领和中高收入的人,以及产业集群都在新城。而城墙里边人越来越少,商业活动也越来越不那么有吸引力,久而久之,城墙里边就只剩下游客了。


西安城墙以外,高楼大厦

城墙内则以文化、旅游等功能为主

所以游客到西安,都直接到老城,骑自行车逛一圈,在城墙上走一走,听一听秦腔。这也算一个模式。

在城市发展当中,在一些没有老城的地方直接建新城,而把老城的一部分人挪到新城,这样把老城彻底按照旅游的功能要求进行重新规划,发展它的商业和旅游酒店,这样子的话,这个城市也很有活力。

总之,一个城市的生命力要保持,在经济成长的同时,城市的风貌也要不断地更新。更新大体上就上述这三种方法。在城市化初期的几十年,大部分是大拆大建的。随后就进入到有机更新为主的城市发展时代。当城市太拥挤的时候,也有一种方法,就是可以把新旧城市分开,老城发展旅游文化,新城发展产业和居住。

在疫情之后,我相信整个经济复苏之后还是会有很大的发展,城市的更新也会持续地往前走,走着走着也会不断进步,城市也会越来越有生命力。


Tags: 大拆大建

发布: mjtmjtjj 分类: 财经 评论: 0 浏览: 0
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